新华财经北京8月26日电（记者高婷、卫韦华）25日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、人民银行上海市分行、上海市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策。
业内人士认为，上海优化楼市政策如期而至，力度大于市场预期；随着北京、上海先后优化楼市政策，一线城市将得到整体带动，有助于提振市场预期，促进市场止跌回稳。
上海限购政策调整力度大于市场预期
《通知》明确进一步调减住房限购政策。按照《通知》内容，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
“近年来上海外环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有效缓解。上海对外地社保年限规定为1年，比北京2年更进一步，力度大于市场预期。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。
8月8日北京楼市限购松绑，时隔两周，8月25日，上海紧跟其后。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，北京和上海的限购政策来到“史上最宽松”时期。通俗解释就是，一是京、沪籍买郊区房已不限套数，二是非京、沪籍买房，满足北京2年社保、上海1年社保的要求，就不限套数。
京沪调减住房限购政策对比。图片来源：新华财经、易居研究院
根据中指研究院监测数据显示，今年以来，截至8月23日，上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，1-7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。
58安居客研究院院长张波表示，政策直指市场供求不平稳点，主要从需求侧发力从多维度对房地产市场产生影响。预计政策短期将有效提升外环外市场热度，减少观望情绪并带动潜在购房群体积极入市，长期则有助于城市职住平衡与房地产市场健康发展。
上海不再区分首套、二套商业个人住房贷款利率
《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
中指研究院政策研究总监陈文静说，与北京政策不同，本次上海明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平，此前自贸区临港新片区、6个郊区二套商贷利率为LPR-25BP、核心区为LPR-5BP，现统一降至LPR-45BP，有利于降低居民购房利息支出，减轻房贷负担。
同日，中国人民银行上海总部发布公告称，根据中国人民银行关于商业性个人住房贷款利率政策规定以及上海市政府调控要求，对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整。一是在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。二是根据上海市房地产市场形势及上海市政府调控要求，上海市市场利率定价自律机制指导银行业金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。三是银行业金融机构应根据本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。四是银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。
严跃进表示，新政简化了利率分类，有助于改变以往因住房套数不同而产生的利率差异情况，进一步释放对二套住房认购的支持，真正确保房贷成本的降低。另外，政策赋予了银行一定的自主定价权，使得银行可以根据自身经营和客户风险状况确定具体利率，有助于银行根据实际情况灵活调整策略，优化信贷资源配置，同时也能更精准地评估风险、提高风险管理水平。
京沪是否跟进“商转公”？
记者整理发现，一线城市中，早在2021年，深圳就可以网上办理“商转公”（即商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款），8月21日，广州正式施行“商转公”暂行办法，一线城市是否有望全面推开“商转公”？
业内人士对记者表示，支持“商转公”的一个重要前提是公积金盈余充足，以广州为例，根据广州住房公积金管理中心披露的数据，2025年广州公积金年度结息达44.72亿元，比2024年增加3.1亿元，刷新历史纪录，急需盘活利用。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“商转公”政策的实施，发挥了住房公积金制度“小切口、大民生、促发展、保安居”的作用，拓展住房公积金惠及面，加大住房公积金贷款的支持力度，助力刚性住房需求。
同时，业内人士也指出，北京、上海等热门城市的公积金个贷率、资金运用率一直位于高位，后续推行“商转公”的可能性不大。
根据北京住房公积金2024年年度报告，截至年末，累计发放住房公积金个人贷款10166.81亿元，涉及约159万套住房；累计回收资金5056.84亿元；在贷房屋约80万套，个人住房贷款余额5109.97亿元，个贷率为62.1%。以上数据显示，北京公积金个贷率、资金运用率位于高位，不具备推行“商转公”的条件。8月8日，北京住房公积金管理中心官网在《住房公积金个人住房贷款业务问答》针对“已经办理了商业贷款，是否可以转成住房公积金个人住房贷款？ ”这一问题的回复是，目前在北京不能办理商业贷款转住房公积金个人住房贷款业务。
陈文静表示，整体来看，本次上海楼市新政在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似，除此之外，上海还进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广，未来北京继续优化商贷利率、降低居民购房成本也存在预期。她还表示，随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，有助于提振市场预期，促进市场止跌回稳。
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